Zum Beispiel:
- Feststellung und Überprüfung des Verkehrs- / Marktwertes
bei Verkauf, Erwerb
- Entschädigung für die Ablösung bestehender Rechte (z.B.
nach ErbbauRG, SchuldRAnpG)
- Wertermittlung zur Feststellung des Zugewinnausgleichs oder
von Pflichtteilsansprüchen
- Nachweis eines niedrigeren Wertes zur Reduzierung von
Erbschafts- / Schenkungssteuer
- Feststellung des Gebäudewertes bzw. des abschreibbaren
Anteiles baulicher Anlagen
- Feststellung von Vermögenswerten und der
Verkaufsmöglichkeiten in Betreuungsfällen
- Ermittlung der Wertveränderung bei behördlichen Eingriffen:
Entschädigungswerte,
Ausgleichsbeiträge oder Bodenwerte in
Sanierungs- bzw. Entwicklungsgebieten.
- Ermittlung / Plausibilisierung von Beleihungswerten,
Überwachung der Sicherheiten
- Baufortschritts- und Mittelverwendungskontrolle im
Bankenauftrag
- Überprüfung vorliegender Gutachten im Rahmen
gutachterlicher Stellungnahmen
Zum Beispiel:
- Ein- und Zweifamilienhäser, Eigentumswohnungen
- Mietshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude
- Einzelhandelsimmobilien, Einkaufscenter, Markthallen
- Gaststätten, Pensionen, Hotels
- Kliniken, Ärztehäuser, Wohnheime und Pflegeheime
- Werkstätten, Hallen, Fabriken, Logistikobjekte
- Erholungs- und Freizeitgrundstücke
- Schulgebäue, Kindertagesstätten, Amtsgebäude
Zum Beispiel:
- Wert des (bebauten) Erbbaurechts, Höhe der
Gebäudeentschädigung bei Vertragsende
- Wertminderung durch Wohnungsrecht/-e, in Verbindung mit
Reallast als Altenteilsrecht
- Wert mit Nießbrauch und bedingtem Rückübertragungsanspruch belasteter Immobilien
- Wertermittlung bei Leitungsduldungsrechten oder
Tankstellenrechten
- Wertminderung durch Geh-, Fahr-, Leitungs-, Fensterrechte,
Bauverbote
- Grundstücks-Überbau, Notweg - Überbaurente,
Notwegrente
- Sachwert von Gebäude und Anpflanzungen nach
Schuldrechtsanpassungsgesetz
- Wertermittlung bei Baulasten, Denkmalschutz,
Planungsschäden, Enteignung sowie bei
Umlegungs-, Sanierungs- und
Entwicklungsmaßnahmen
Zum Beispiel:
- Machbarkeitsstudien, wirtschaftliche Optimierung
- Miet- und Kaufpreisentwicklungen
- Kalkulation von Aufwand und Ertrag von Projekten
- Nutzwertanalysen, Standortvergleich
Gutachtenvertrag
Nach Beratung Ihres
Bewertungsproblems und Abschätzung des Kostenrahmens erfolgt
bei Privatgutachten die Beauftragung gem. §§ 631 ff BGB
(Werkvertrag). Wir sind verpflichtet, Gutachten persönlich,
fachgerecht und rechzeitig zu erstatten. Die Kosten richten
sich nach Umfang, Schwierigkeit, Immobilienwert bzw. nach
gesetzlichen Vorschriften:
- Honorar nach Richtlinie des BVS für
Wertermittlungsgutachten
- Vergütung nach JVEG bei gerichtlicher
Beauftragung
- Honorar nach Zeitaufwand für gutachterliche
Stellungnahmen
- Pauschalhonorar für Beleihungswertgutachten,
Portfoliobewertungen
3 Beispiele:
(1) Nachweis des niedrigeren Wertes (§ 146 Abs. 7 BewG)
gegenüber Finanzamt durch
Verkehrswertgutachen gem. § 194 BauGB für
2-Familienhaus mit Wohnungsrecht
in Berlin-Reinickendorf, OT Wittenau
(Oktober 2021):
- Ermittelter Wert = 200.000 EUR
(--> persönliche Steuerersparnis = 26.000 EUR)
- Gutachten: 2 Exemplare à 45 Seiten
(Textteil, Bilddokumentation, Quellen)
- Gutachtenkosten inkl. Nebenkosten
insgesamt = 2.960 EUR inkl. ges. USt.
(2) Verkehrswert eines Wohn- und Geschäftshauses zu einem zurückliegenden Stichtag
als Grundlage zur Ermittlung eines Zugewinnausgleichs gem. §§ 1372 ff BGB
bei Beendigung der Ehe:
- Ermittelter Verkehrswert (Endwert) =
1.250.000 EUR
- Gutachten: 4 Exemplare à 50 Seiten
(Textteil, Mietenaufstellung, Bilddokumentation)
- Gutachtenkosten inkl. Nebenkosten
insgesamt = 4.160 EUR inkl. ges. USt.
(3) Prüfung der Kaufpreis-Angemessenheit einer
Eigentumswohnung anhand der
vom Auftraggeber zur Prüfung vorgelegten
Projektunterlagen:
- Gutachterliche Stellungnahme - kein
Gutachten zum Verkehrswert i.S. § 194 BauGB
- Kosten pauschal = 2.142 EUR inkl.
ges. USt.
Erforderliche Unterlagen
Zur sachgerechten
Wertermittlung sind in Abhängigkeit von Objekt und Zweck der
Bewertung Unterlagen des Auftragebers erforderlich zu:
- Grundstück (Grundbuch, Auszug aus der
Liegenschaftskarte)
- Gebäuden (Grundrisse, Schnitt,
Flächen-/Raumberechnungen)
- Aufgeteilten Objekten (Teilung,
Gemeinschaftsordnung, Bewirtschaftung)
- Lasten und Rechten (Erbbaurechtsvertrag,
Wohnungsrecht, Nießbrauch)
- Nutzungen (Miet-, Pachtverträge,
Kosten-/Einnahmenübersicht)
- Bescheiden öffentlicher Verwaltungen, Gerichte
oder Finanzamt
Fehlende benötigte Unterlagen fordern wir von Ämtern
bzw. aus Archiven an. Für Bescheide und Informationen können
Verwaltungen Gebühren bzw. Kosten erheben.
Überblick wichtiger Unterlagen:
Marktrecherche
Unsere Gutachten gründen sich auf
eigene Marktbeobachtungen und aktuelle Richt- bzw.
Vergleichswerte der Gutachterausschüsse und Amtsverwaltungen.
Dem Zweck entsprechend erfolgt unsere marktkonforme Bewertung
zum gegenwärtigen, zu zeitlich zurückliegendem Stichtag oder
für kreditwirtschaftliche Zwecke entsprechend
Kreditlaufzeit.
Besondere Objektmerkmale
Mit dem Eigentum am
Grundstück verbundene Rechte oder auf dem Grundstück ruhende
Belastungen werden von uns anhand öffentlicher Register,
Archivunterlagen und vorgelegter Verträge gewissenhaft
ermittelt und ausgewiesen, da sie erheblichen Einfluss auf
Nutzungs- bzw. Verwertungsmöglichkeit und damit auf den
Grundstückswert haben können.
Bewertungsmethoden
Neben Bewertungsverfahren nach
Baugesetzbuch und Immobilienwertermittlungsverordnung oder
nach Pfandbriefgesetz und Beleihungswertverordnung werden
entsprechend Zweck und Aufgabenstellung auch finanzmathematische
bzw. DCF-Verfahren [IAS 40.46 (c)] oder hausinterne Methoden
des Auftraggebers zur Wertermittlung angewandt.
Bearbeitungszeit
Nach Objektbesichtigung (ggf.
einschließlich Aufmaß) und Einsicht erforderlicher Unterlagen
beträgt die reine Bearbeitungszeit für Einzelgutachten etwa 10
Arbeitstage. Für aggregierte Einzelbewertungen,
Besichtigungsbewertungen, Cluster- bzw. Portfolioanalysen
anhand von Vergleichstransaktionen und Desktopbewertungen
vereinbaren wir mit Ihnen Bearbeitungszeiten und
Honorar individuell nach Zeitaufwand bzw. Objektumfang.
Ausfertigung
Gutachten werden individuell, prüfbar
und nachvollziehbar erstattet mit Nachweis genutzter
Unterlagen, Quellen- und Bilddokumentation. Bei größerem
Objektumfang kann die Bereitstellung zusätzlich in
digitaler Form erfolgen.
Gewährleistung Gutachtenqualiät
Unsere Gutachten
gründen sich auf persönliche Besichtigungen, eingesehene
Katasterunterlagen und nachvollziehbare Ableitungen genutzter
Daten mit nachprüfbaren Quellenangaben. Angewandte
Bewertungsverfahren und Ergebnisse werden verständlich
erklärt und begründet. Dem Verwendungszweck entsprechend sind
unsere Gutachten geeignet zur Vorlage bei Gerichten, Behörden
oder Banken. Für die Qualität unserer Gutachten
leisten wir Gewähr über mindestens 3 Jahren (§ 195 BGB). Eine
Vermögensschaden- Haftpflichtversicherung liegt vor.
Checkliste Gutachtenqualität: